Energiaremontti sokaisee taloyhtiön hallituksen

Taloyhtiöissä tulee säännön mukaisesti eteen hetkiä jolloin tehdään päätöksiä investoinneista. Useimmiten taloyhtiöiden investoinnit liittyvät rakennuksen ylläpitoon ja korjaamiseen. Jotkin investoinnit, esimerkiksi linjasaneeraukset ja julkisivuremontit ovat käytännössä katsoen välttämättömiä jossakin kohtaa talon elinkaarta. Toiset puolestaan enemmän harkinnanvaraisia, kuten esimerkiksi energiaremontit.

Ukrainan sota ja akuutti energiakriisi on johtanut siihen, että ehkäpä se kaikkein ajankohtaisin investointipäätös monessa taloyhtiössä juuri nyt liittyy lämmitykseen ja energiatehokkuuteen. Pöydällä voi olla esimerkiksi lämmitysmuodon valinta tai muunlainen energiaremontti. Todellinen kuuma peruna monessa vanhassa kerrostaloyhtiössä juuri nyt on kaukolämmön vaihtaminen maalämpöön.

Kauppalehti nosti teemaa esiin tuoreessa jutussaan Moni taloyhtiö hakee nyt lainaa vaihtaakseen maalämpöön (Kauppalehti.fi 1.11.2022). Mikä mielenkiintoista, juttu on niitä harvoja jossa toimittaja ja haastateltavat nostavat esiin kriittisiä näkökulmia energiaremonttien kannattavuudesta, kun taas mediassa on yleisesti esitetty taloyhtiöiden maalämpöön siirtyminen hyvin positiivisessa valossa korostaen remonteilla saatavia säästöjä.

Sekä maa- että kaukolämmolle on paikkansa enkä halua tässä ottaa kantaa siihen kumpi lämmitysmuoto on parempi ratkaisu taloyhtiölle. Kummallekin on varmasti paikkansa, eikä kaikkiin taloihin varmasti sovellu sama ratkaisu. Ympäristönäkökohdat ja tekninen puoli on toki tärkeitä ja mielenkiintoisia, mutta tavallisen kerrostaloasukkaan kannalta mielestäni olennaisin kysymys liittyy kuitenkin eri lämmitysvaihtoehtojen kustannuksiin ja taloudelliseen kannattavuuteen. Lopulta kyse on rahasta.

Uskallan väittää, että monessa taloyhtiössä on tehty ja tullaan nyt lähikuukausina tekemään huonosti perusteltu ja ehkä jopa tarpeeton energiaremontti. Näin siksi, että päätöksenteko ei ole perustunut objektiiviseen kannattavuuden tarkasteluun vaan päätökset on tehty teknisistä ratkaisuista sokaistuneena ja maalämpökonsulttien komeiden esitysten pohjalta. Kuten Nordean taloyhtiöliiketoiminnan johtaja Maiju Hinno varoittaa tuoreessa Kauppalehden jutussa, “…maalämpölaskelmista saadaan tällä hetkellä todella hyvännäköisiä”.

Kriittiset hetket energiaremontin selvitysvaiheessa

Tyypillisesti energiaremontti etenee taloyhtiössä niin, että joko isännöitsijä, hallituksen jäsen tai muu taloyhtiöaktiivi ehdottaa lämmitysvaihtoehtojen selvittämistä. Tämän jälkeen hallitus päättää teettää ulkopuolisella konsultilla selvityksen energiaremontin toteuttamisesta. Tällaisessa selvityksessä yleensä haarukoidaan mahdolliset tekniset ratkaisut ja arvioidaan kustannuksia, joskaan urakkaa ei välttämättä vielä kilpailuteta tai suunnitella yksityiskohtaisesti.

Selvityksen tuloksena syntyy usein kirjallinen raportti tai muu esitys jonka, hallitus voi käydä läpi ja halutessaan edetä asiassa viemällä hanke päätöksenteon. Yleensä koko raportti on vain hallituksen ja isännöitsijän käytössä, kun yhtiökokoukselle jaetaan vain jokin tiiviimpi esitys tai selvitys aiheesta. 

Koska energiaremonttien taloudellinen mittaava on pienissäkin yhtiöissä yleensä useamman sata tuhatta euroa, vauhtia päätöksenteolle on haettava yhtiökokouksesta. Jo hyvissä ajoin ennen asian viemistä yhtiökokouskäsittelyyn, hallituksen on hyvä pysähtyä ja paneutua yksityiskohtiin tarkemmin.

Asiantuntijaselvityksiä tai raportteja lukiessa kannattaa muistaa, että selvityksen tehneen konsultin leipätyötä on tehdä sekä selvityksiä että suunnitella, valvoa ja konsultoida taloyhtiöitä energiaremonteissa. Ymmärrettävästi konsultilla on kannustin suositella remontin toteuttamista ja esittää kannattavuus hyvinkin positiivisessa valossa. Hankkeet nimittäin työllistävät konsultteja. Myös isännöitsijän rooli on kaksijakoinen. Moni isännöitsijätoimisto laskuttaa sopimuksesta riippuen prosenttiperusteisen urakka- tai vastaavan “hallinnollisen” palkkion (esim. 1-3% koko urakan arvonlisäverottomasta arvosta) tai muun erillisveloituksen urakkaan liittyvästä lisätyöstä. Näin voi syntyä tilanne, jossa myös isännöitsijän intressissä on suositella remonttia, koska hanke generoi heille lisää laskutettavaa työtä. Kaikki tämä tarkoittaa, että hallituksen on kyettävä pitämään pää kylmänä ja pystyttävä tarkastelemaan eri vaihtoehtoja kriittisesti.

Kannattavuuslaskelmat tyypillisesti korostavat sitä kuinka paljon energiakuluissa säästetään vuositasolla, kun siirrytään uuteen lämmitysvaihtoehtoon. Yksinkertaistetuihin lupauksiin ei kannata kuitenkaan sokeasti luottaa. Hallituksen kannattaa olla tarkkana ja selvittää sekä kysyä prosessin aikana, millä oletuksilla kannattavuuslaskelmat on tehty. 

Kannattavuuden osalta keskeisimpiä oletuksia ja muuttujia maalämpöurakassa ovat muun muassa:

• sähkön hinta (sekä sähköenergian hinta että siirtohinta ja huomioiden, että maalämpöpumpun sähkönkulutus painottuu talvikuukausille ja kulutuspiikit todennäköisesti osuvat hetkiin jolloin sähkön pörssihinta on korkealla)
• nykyisen energiamuodon kustannus taloyhtiölle (esim. kaukolämpö)
• uuden energiamuodon elinkaari (esim. kestääkö maalämpöjärjestelmä sen minkä kaukolämpöpaketti vai tulisiko laskelmissa huomioida kompressorien lyhyempi elinkaari)
• urakkabudjetti (sis. lisätyöt, isännöinnnin urakkapalkkiot, konsulttipalkkiot, valvontakulut yms.)
• urakan rahoittamisesta aiheutuvat rahoitus- ja korkokulut (ml. lainan kilpailuttamisesta, nostamisesta ja lainaosuuslaskelmista aiheutuvat kulut)
• muut seurannaisvaikutukset, kuten:
  • se, joudutaanko päätöksentekoa varten järjestämään ylimääräinen yhtiökokous
  • lisääntyvätkö ylläpitokulut kuten huoltoyhtiön erikseen veloittamat työt ja tarvitaanko uuden lämmitysjärjestelmän ylläpitoon ulkopuolista asiantuntija- tai huoltoapua
  • joudutaanko esim. sähköliittymää korottamaan niin, että korottamisesta aiheutuu kertakustannus ja juoksevat kulut lisääntyvät
  • veloittaako kaupunki kaukolämpöverkosta irtautumisesta (ainakin Helsingissä veloittaa), ja
  • joudutaanko urakassa rikkomaan pihaa tai talon rakenteita niin, että näiden ennallistamisesta aiheutuu kuluja.
• saadaanko urakalle julkista tukea (ARA) ja kuinka paljon.

Kun oletukset on kunnossa, pitäisi hallituksen tarkastella investoinnin kannattavuutta. Parhaassa tapauksessa kannattavuuslaskenta tehdään tulevaisuuden kassavirtojen nettonykyarvoa laskemalla (net present value tai NPV). Hallituksen rivijäsenen ei kuitenkaan yleensä ole tarpeen mennä tällaiselle detaljitasolle, vaan riittää, että ymmärtää karkeasti millainen takaisinmaksuaika investoinnilla on. Takaisinmaksuaika antaa vastauksen siihen kuinka monta vuotta menee, että investointi on maksanut itsensä takaisin säästöinä energiakustannuksissa. Mitä pidempi takaisinmaksuaika on, sitä kriittisemmin tulee palata tarkastelemaan oletuksia: Mikä on realistinen urakkabudjetti? Onko sähkön hintana käytetty realistista arviota? Onko korkotason arvioinnissa huomioitu korkojen nousu? 

Mikäli takaisinmaksuajat ovat pitkiä, pienetkin muutokset oletuksissa voivat vaikuttaa lopputulokseen merkittävästi ja johtaa jopa siihen, että hanke käy kokonaan kannattamattomaksi. Lisäksi kannattaa miettiä mikä on hyväksyttävä säästöjen minimimäärä, kun vaakakupissa on sekä urakan aiheuttama haitta asumiselle että urakkaan liittyvät riskit.

Hieman kohteesta riippuen maalämpöurakka aiheuttaa katkoksia lämmityksessä, melua ja muuta asumishaitta jonkin aikaa sekä yleensä huomattavan määrän lisätyötä hallituksen jäsenille. Ei kannata myöskään unohtaa, että rakennusurakoihin liittyy aina riskejä, joita voivat olla esimerkiksi rakennusvirheet, urakoitsijan maksukyvyttömyydet, tapaturmat ja vahingot. Erityisesti on huomioitava, ettei maalämpö ole ikuinen ratkaisu vaan “maalämmössä piilee sudenkuoppa”, kuten Hesari kiteyttää tuoreessa jutussaan (HS.fi 26.10.). Maalämpökaivot viilenevät vähitellen. Ymmärtääkseni kaivojen käyttöikä on maksimissaan noin 50 vuotta. Lisäksi on mahdollista, että kaivon poraaminen syystä tai toisesta epäonnistuu. Ahtaalla tontilla epäonnistunut poraus voi muodostua hankkeen kannalta kohtalokkaaksi, joskin yleensä on mahdollista porata uusi kaivo tontille. Tällöin toki palaa ylimääräistä rahaa sillä urakoitsija tuskin suostuu kantamaan riskiä epäonnistuneesta porauksesta.

Olen itse nähnyt muutaman energiaremonttihankkeen valmistelun hallituksen jäsenen näkökulmasta ja huomannut, että takaisinmaksuajat pyörivät helposti 20-30 vuoden tienoilla. Tämä tarkoittaa siis sitä, että jos remontti toteutetaan nyt, hyvässä tapauksessa ensimmäisen kerran säästöt tuntuvat kukkarossa vasta 2040-luvulla. Se on pitkä aika. 

Takaisinmaksuajan osalta kannattaa myös miettiä miten pitkään aikoo itse talossa viihtyä ja onko ylipäänsä realistista, että pääsisi koskaan hyötymään energian säästöistä. Lisäksi voi olla paikallaan tarkastella asukaskunnan ikärakennetta sen ymmärtämiseksi, kuinka moni on ylipäänsä vielä säästöistä nauttimassa 20-30 vuoden päästä. Uskallan väittää, ettei lämmitysmuoto juurikaan näy ainakaan suurempien kaupunkien kasvukeskusten kerrostaloasuntojen myyntihinnoissa, joten tarkoituksena on asua talossa vähemmän kuin arvioitu takaisinmaksuaika, voi hyvin olla että investointi on osakkaalle huonosti kannattava vaikka se olisikin yhtiölle pitkässä juoksussa eduksi.

Avaimet virheinvestoinnin estämiseen

Kuten todettua, energiaremonttien suunnittelu ja päätöksenteon valmistelu tapahtuu taloyhtiössä lähtökohtaisesti hallitustasolla. Tämän, kuin niin monen muunkin syyn vuoksi taloyhtiön hallitukseen kannattaa hakeutua. Hallituksen jäsenenä pääsee tutustumaan kaikkeen käytettävissä olevaan aineistoon, pääsee kysymään taloyhtiötä neuvovilta konsulteilta ja pääsee vaikuttamaan siihen, mitä lopulta yhtiökokoukseen viedään osakkeenomistajien päätettäväksi.

Kokemuksesta voin sanoa, että yhtiökokousvaiheessa peli on usein menetetty ja siellä voi syntyä hyvinkin yllätyksellisiä ratkaisuja. Hieman yhtiöstä riippuen, osakaskunnalla voi olla sokea luotto isännöitsijän ja hallituksen harkintaan. Toisaalta ihmiset saattavat tehdä äänestysratkaisuja tunteen vallassa. Kaikki on mahdollista. 

Vaikka päätöksenteko yhtiökokouksessa voi olla kaoottista tai yllätyksiä tännä, yleensä hallituksen tasolla usein onnistutaan oikeasti keskustelemaan rationaalisemmalta pohjalta. Yleensä hallituksissa pääsevät eniten vaikuttamaan ne joilla on halua ja osaamista paneutua päätettäviin asioihin.

Ja vielä, mitään korkeamman asteen matematiikkaa ei hallituksen jäsenenä tarvitse, ainoastaan tervettä maalaisjärkeä ja rohkeutta kysyä ja haastaa asiantuntijoita. 

So what?

Toivottavasti tämä on herättänyt ajatuksia niin, että muutama tarpeeton energiaremontti vältetään ja jossakin tehdään hyvin valmisteltuja ja suunniteltuja päätöksiä faktojen pohjalta.

Ja vaikka energiaremontti ei olisi nyt agendalla, samat periaatteet pätevät muihinkin investointipäätöksiin taloyhtiössä. Samaa kriittistä silmää kannattaa hyödyntää kaikessa päätöksenteossa.