Taloyhtiötärppi – Kokouskulut kuriin!

Miksi taloyhtiötärpit?

Energian hinta, viitekorot, hoito- ja rahoitusvastikkeet ovat kaikki nousussa. Valtakunnan ykkösmedia kirjoittaa, että joidenkin taloyhtiöiden vastikkeet voivat jopa kymmenkertaistua (HS 8.1.2023). Otsikot ovat raflaavia ja monesti jopa liioiteltuja, joskin pohjalla piilee totuuden siemen ja taloyhtiöissä on oikeasti tarve säästää, jotta taloyhtiöiden ja osakkaiden talous pysyy tasapainossa.

Monessa taloyhtiössä olisi nyt viimeistään hyvä aika pohtia mistä voitaisiin säästää. Vaikka vastikkeiden korotukset voivat olla väistämättömiä, tulisi taloyhtiöissä tarkastella kulupohjaa kriittisesti ja pyrkiä löytämään säästöjä joilla kulujen nousua voidaan hillitä.

Säästökohteita etsiessä tulisi punnita erilaisten säästökohteiden vaikutuksia taloyhtiön arvoon ja asukkaiden arkeen. Helppo (joskin huono) tie on säästää kunnossapidon- ja korjausten kustannuksista lykkäämällä tarpeellisia urakoita hamaan tulevaisuuteen. Pitkällä tähtäimellä niistä säästäminen on kuitenkin huono valinta. Vain asianmukaisesti kunnossa pidetty kiinteistö pitää arvonsa.

Vaikka monet taloyhtiön kuluista ovat väistämättömiä, uskallan väittää, että jokaisesta taloyhtiöstä löytyy helppoja säästön paikkoja ja vieläpä sellaisia, joista säästämällä ei synny osakkaille tai asukkaille haittaa (usein jopa päinvastoin). Valitettavasti tällaisten säästökohteiden löytäminen jää monesti taloyhtiön hallituksen jäsenten tai kokouskutsut tarkasti lukevien taloyhtiöaktiivien löydettäväksi, kun isännöitsijät eivät ehdi tai viitsi omatoimisesti selvittää taloyhtiön kulupuolta.

Olen itse istunut vuosia taloyhtiöiden hallituksissa ja matkan varrella on kertynyt oppia tältäkin saralta. Tämän innoittamana, Taloyhtiö.mediassa on käynnistetty Taloyhtiötärpit-sarja, jonka tarkoituksena on antaa taloyhtiön hallituksen jäsenelle ja osakkaalle eväitä löytää säästön paikkoja. Sarjan ensimmäisestä osasta löydät vinkit taloyhtiönetin ja kaapeli-TV:n kustannusten karsimiseen.

Kokouskulut kuriin!

Suurimmassa osassa suomalaisista asunto-osakeyhtiöistä korjausurakoita on rahoitettu taloyhtiön nostamalla lainalla. Tyypillisesti näihin kuuluvat putki-, julkisivu- ja energiaremontteja varten nostetut lainat. Uudemmissa taloyhtiöissä taas talon hankkiminen tai rakentaminen on osittain rahoitettu taloyhtiön nostamalla lainalla. Kummassakin tapauksessa taloyhtiö lyhentää lainaa pankille ja tarvittavat varat lainan lyhennyksiin kerätään pääomavastikkeena (nk. rahoitusvastike) niiltä osakkailta, jotka eivät ole suorittaneet omaa velkaosuuttaan yhtiölle. 

Taloyhtiölainat ovat yleensä vaihtuvakorkoisia annuiteettilainoja. Tämä tarkoittaa, että jos lainan korko muuttuu, lainan lyhennysten suuruus muuttuu, koska laina-aika ei jousta. Korko määräytyy yleensä marginaalin (esim. 1%) ja 3, 6 tai 12 kuukauden EURIBOR-koron mukaan siten, että lainaerän suuruus tarkistetaan kunakin korontarkistuspäivänä (esim. 3kk EURIBORin osalta 4 kertaa vuodessa ja 12kk EURIBORin osalta kerran vuodessa) soveltuvan koron mukaan. Korontarkistuspäivät osuvat yleensä eri puolille kalenterivuotta riippuen siitä, milloin laina on nostettu.

EURIBOR-korkojen oltua useita vuosia nollan alapuolella, taloyhtiöiden ei ole juuri tarvinnut murehtia korkojen muutoksista, vaan taloyhtiöt ovat käytännössä vain maksaneet lainamarginaalin ja kiinteät lainanhoitokulut. Yhtiökokouksissa ei ole juuri tarvinnut käsitellä rahoitusvastikkeiden suuruutta, vaan maksut on voitu pitää ennallaan kokouksesta toiseen.

Nykyisessä korkoympäristössä tilanne on toinen. Kun korontarkistuspäivät koittavat, nollakorkomaailmaan säädetyt rahoitusvastikkeet eivät enää riitä kattamaan lainanhoitokuluja. Rahoitusvastikkeen suuruutta on muutettava.

Rahoitusvastikkeen suuruudesta päätetään taloyhtiön yhtiökokouksessa. Rahoitusvastikkeet eivät siis automaattisesti muutu taloyhtiön lainaan sovellettavana korontarkistuspäivänä, vaan rahoitusvastikkeen suuruudesta täytyy tehdä aktiivinen päätös. Hankalaksi tilanteen tekee se, että monissa yhtiöissä on useita pääomavastikkeella katettavia lainoja, joiden korontarkistuspäivät voivat osua esimerkiksi loppuvuoteen, kun taas yhtiökokouksia pidetään tyypillisesti kevään korvalla. Jotta taloyhtiön kassa kestää lainojen lyhennyksen ja jotteivät sellaiset osakkaat, jotka ovat jo suorittaneet lainaosuutensa yhtiölle joudu rahoittamaan muiden osakkaiden lainanmaksuja hoitovastikkeen kautta, yhtiökokouksen päätös rahoitusvastikkeen korottamisesta tarvitaan yleensä varsin pian korontarkistuspäivän jälkeen.

EURIBOR-korkojen muutoksiin on lähivuosina varmasti tarpeen varautua. Jos päätöksenteko hoidetaan aina yhtiökokouksessa, syntyy helposti tilanne jossa ylimääräisiä yhtiökokouksia joudutaan järjestämään. 

Ylimääräiset yhtiökokoukset tulevat taloyhtiöille usein kalliiksi. Pienissäkin yhtiöissä kokouskulut voivat olla helposti muutaman tuhatta euroa kokousta kohden. Suurimmat kustannukset ovat yleensä isännöinnin kokouspalkkiot (karkeasti muutamasta satasesta viiteensataan euroon kokousta kohden), kokousmateriaalien valmistelusta ja tiedottamisesta aiheutuvat erillisveloitukset (noin 60-150 euroa/tunti), monistus- ja kopiointikulut (muutamasta kymmenestä sentistä noin euroon per sivu) ja postittamisesta tai sähköisestä toimittamisesta aiheutuvat kulut (välillä näkee yllättävänkin korkeita sivukohtaisia taksoja sähköisten kokouskutsujen lähettämiseen, esim. euro per sivu), sekä kokouspaikan vuokraamisesta syntyvät kulut. Yksittäisistä kulueristä tarkemmin toisesta blogikirjoituksestani, Mikä isännöinnissä maksaa?.

Jos ylimääräinen yhtiökokous joudutaan järjestämään vain rahoitusvastikkeen muuttamiseksi, syntyy paljon tarpeetonta kulua ja vaivaa. Kokouskutsut pitää valmistella ja lähettää. Lisäksi isännöitsijän ja yleensä myös hallitusten jäsenten on vaivauduttava kokouspaikalle. 

Onneksi tarpeettomat kokoukset voidaan välttää varsin yksinkertaisesti. Yhtiökokous voi nimittäin päättää valtuuttaa hallituksen nostamaan tai laskemaan rahoitusvastiketta yhtiön pääomalainojen lainaerien muuttuessa korkotason muutoksen vuoksi. Mikäli kyse on uudiskohteesta, voi valtuutus koskea myös tilannetta jossa pääomavastiketta on tarpeen nostaa, kun lainaan liittyvät lyhennysvapaat päättyvät ja lyhennyserät siksi nousevat.

Valtuutetaan hallitus päättämään pääomavastikkeen suuruudesta
Hallitus esittää, että yhtiökokous valtuuttaa hallituksen päättämään pääomavastikkeiden nostamisesta tai laskemisesta pääomalainojen korkotason muuttuessa tai mikäli yhtiön pääomalainojen lyhennyserät muutoin muuttuvat.

Jos toimit hallituksen jäsenenä ja huomaat isännöitsijän unohtaneen valtuutuspäätöksen yhtiökokouskutsusta, on sinulla hallituksen jäsenenä helppo paikka tehdä usean tuhannen pelastus lisäämällä valtuutusasia yhtiökokouksen agendalle. Jos taas hallitus ja isännöitsijä on nukkunut onnensa ohi ja osakkaana huomaat ettei valtuutusasiaa ole esitetty yhtiökokousmateriaalissa, sinulla on hyvä paikka tehdä ehdotus, kun tulo- ja menoarviota vahvistetaan varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Ei kuulosta vaikealta, eihän?

Kokouskulujen karsimiseksi on toki muitakin reittejä, kuten esimerkiksi isännöinnin kilpailuttaminen. Jos tämä kiinnostaa, käy lukemassa kaksiosainen blogisarja isännöinnin kilpailuttamisesta.

Olisi kiinnostavaa kuulla mistä teidän taloyhtiössä on löydetty säästämisen paikkoja. Voit laittaa viestiä siirtymällä Ota yhteyttä -sivulle tai kommentoida alle.

Kuva © Drazen Zigic on Freepik