Vuokravakuuspalvelut vertailussa: Takausvakuutusten ehdot ja vuokranantajan oikeudet ongelmatilanteissa
Vuokravakuuspalveluista (tai takausvakuutuksista) on käyty viimevuosina keskustelua sekä asuntosijoittajapiireissä, että mediassa laajemmin. Vuokramarkkinan siirtymä vuokralaismyönteisemmäksi on osaltaan kannustanut vuokranantajilta etsimään uusia toimia vuokrakohteiden houkuttelevuuden lisäämiseksi. Vuokravakuuksien asettaminen on tunnetusti yksi vuokrasuhteen solmimiseen kitkaa tuova tekijä. Vuokralaisella täytyy ensin olla ylimääräisiä varoja laitettavaksi sivuun vuokrasuhteen ajaksi ja toisaalta on ratkaistava miten vuokravakuutta säilytetään, erillisellä vuokranantajan hyväksi pantatulla vuokravakuustilillä vai siirtämällä varat suoraan vuokranantajalle hallittavaksi.
Markkinoille on kehittynyt viimevuosina palveluita joissa palveluntarjoaja tarjoaa vuokravakuuden korvaavaa takausta kuukausimaksullisena palveluna – käytännössä siis vakuutusta vuokralaisen sopimusrikkomuksen varalle. Kantavana ajatuksena on poistaa kitkaa asuntojen vuokraamisesta. Ideaalitilanteessa järjestelystä hyötyvät kaikki osapuolet. Yle vertaili tuoreessa jutussaan (19.3.2024) vuokravakuuspalveluiden hintoja ja ehtoja vuokralaisen näkökulmasta. Vähemmän on kuitenkin käyty keskustelua siitä, mitä palvelut todella pitävät sisällään ja millaista suojaa ne tarjoavat vuokranantajan näkökulmasta. Vuokranantajat suosittelee tiedotteessaan “…tarkastamaan sopimusehdot huolella ennen takausvakuutuksen hankkimista” (28.7.2021), mutta tämän tarkempaa tukea ei vuokranantajalle ole yleisesti saatavilla.
Päätimme kääriä hihat ja tutkia palveluiden sopimusehdot. Tässä tiivistetysti potentiaaliset sudenkuopat, jotka löysimme (katso tarkempi erittely jäljempänä):
- Korvaus vain välittömästi vuokrasuhteen päättymisen jälkeen ja vasta kun erimielisyydet on lopullisesti ratkaistu: Vuokranantajalla on oikeus hakea korvausta takaajalta vain vuokrasuhteen päättymisen jälkeen ja silloinkin vain rajatun aikaikkunan kuluessa (21pv – 2kk palvelusta riippuen). Lisäksi useammassa vuokravakuuspalvelussa on ehto, jonka mukaan palveluntarjoaja maksaa korvauksen vasta, kun vuokranantajan ja vuokralisen erimielisyys korvausmäärästä on ratkaistu. Vuokranantajan kannalta tämä voi pahimmillaan tarkoittaa vuosien odotusta, jos sovinnollista ratkaisua ei löydy ja asian käsettely joudutaan viemään käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
- Vuokranantajan velvollisuus esittää näyttö vahingosta: Vuokranantajan tulee pystyä esittämään palveluntarjoajalle näyttö vuokralaisen sopimusrikkomuksesta ja aiheutuneen vahingon määrästä. Vielä ei ole selvää kuinka korkealle palveluntarjoajat asettavat vaatimustason korvausten maksun edellytykseksi. Perinteisen vuokravakuuden kohdalla vuokranantaja voi käytännössä kuitata vahingon vuokravakuudetsta ilman varsinaista näytön esittämistä, eikä vuokralaisella ole tosiasiassa kykyä estää vuokravakuuden käyttämistä. On toki mahdollista, että vuokralainen jälkikäteen riitauttaa vuokravakuuden käytön, joskin 99% tapauksista ei koskaan päädy tuomioistuimen ratkaistavaksi eikä vuokralaisella juuri ole käytännön eväitä riitauttaa vakuudesta kuitatun määrän oikeellisuutta.
- Rajoituksia vastuun laajuuteen: Välillisiä vahinkoja ei korvata. Tällaisia voivat olla esimerkiksi vuokratulon menetykset, jotka aiheutuvat vuokralaisen sopimusrikkomuksesta. Useampi takaaja rajoittaa vastuun ulkopuolelle ensimmäisten vuokrakuukausien maksamattomat vuokrat.
- Riski takauksen päättymisestä kesken vuokrasuhteen: Eräissä erityistilanteissa takaus voi päättyä kesken vuokrasuhteen (katso tarkemmin alla) täysin vuokranantajasta riippumattomasta syystä. Tällöin vuokranantaja voi jäädä ilman takauksen suojaa ilman, että vuokranantajalla on mahdollisuutta purkaa vuokrasopimusta.
- Vuokralaisen maksukykyä heikentävät ehdot: Osa takauspalveluiden ehdoista on vuokralaisen kannalta epäedullisia, esim. palveluntarjoaja voi vapaasti korottaa palvelun hintaa kesken vuokrasuhteen ja mikäli vuokranantajalle maksetaan palvelun alla korvausta, palveluntarjoaja vaatii vastaavan summan vuokralaiselta lisättynä sopimussakolla ja käsittelykuluilla. Vaikka maksut tulevatkin vuokralaisen maksettaviksi, nämä käytännössä heikentävät vuokralaisen kykyä maksaa vuokranantajalle ja näin heikentävät myös vuokranantajan asemaa esimerkiksi silloin jos vuokrasuhteen jälkeen jää vuokravakuuden ylittäviä vuokrarästejä tai vahinkoja korvattavaksi.
- Kitkaa vuokrasopimuksen muutostilanteisiin: Vuokranantaja ja vuokralainen eivät voi vapaasti sopia vuokrasopimuksen muuttamisesta (esim. ali- tai edelleenvuokraamisen yhteydessä tai jos vuokralaisia tulee lisää vuokralaisen puolison muuttaessa asuntoon tai muutoin), vaan suostumus on haettava myös palveluntarjoajalta, jotta takaus pysyy voimassa. Tämä voi tuoda vuokrasuhteeseen lisää kitkaa ja muutoksista voi aiheutua ylimääräisiä käsittely- ja toimistokuluja. Tavanomaisia vuokran indeksikorotuksia tämä ei toki estä.
- Uusi toimiala ja uudet toimijat: Nähtäväksi jää miten palveluntarjoajat lopulta tulkitsevat (vuokralaisen ja vuokranantajan kannalta osin kovinkin ankaria) sopimusehtoja yksittäisissä tapauksissa.
Nopean Google-haun perusteella vuokravakuuspalveluita tarjoavat toimialalle syntyneet uudet yritykset, kuten Igglo, Digivakuus.fi (Secure Screen Oy), Vakuustakaus.com (3J-Invest Group Oy) sekä vakuutusyhtiö Garantia, joka tarjoaa vuokravakuuspalvelua ainakin Takaamo, Vuokraovi.com Vakuus ja Asuntoneuvos Vakuusturva -brändien alla. Näiden lisäksi vastavansisältöisiä palveluita tarjoavat vuokranvälityspalveluiden ohessa Vuokraturva (Takausvakuus Oy) ja Asuntopehtoori (Takuuvapaa-tuote). Vuokranvälityspalveluiden oheistuotteena myymien vakuuspalveluiden ehdot eivät ole helposti netistä saatavilla, mutta tuotekuvausten perusteella niiden ehdot vaikuttavat sisällöltään pitkälti vastaavan muita vuokravakuuspalveluita. Lisäksi markkinalla on erilaisia vakuudettomiin kuluttajaluottoihin perustuvia palveluita, joissa vuokrainen rahoittaa vuokravakuuden nostamalla lainanantajalta luoton (esim. vakuus.fi). Näitä emme käsittele tässä yhteydessä.
Olemme eritelleet palveluiden keskeisimmät ehdot alla olevaan taulukkoon. Tiedot perustuvat 21.3.2024 kunkin palveluntarjoajan verkkosivuilta saatavilla oleviin ehtoihin.
| Vakuutusosakeyhtiö Garantia (Takaamo, Vuokraovi.com Vakuus, Asuntoneuvos Vakuusturva) | Igglo Operations Oy | Secure Screen Oy (Digivakuus.fi, vuokratieto.fi, vuokralaisraportti.fi) | 3J-Invest Group Oy (Vakuustakaus.com) | Vuokravakuus | Vuokran takaus | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kuukausimaksun maksaa | Vuokralainen | Vuokralainen tai Vuokranantaja (tilaajasta riippuen) | Vuokranantaja | Vuokralainen | Vuokralainen (varat vapautetaan vuokralaiselle jollei korvattavaa ole) | Maksu vain vahingon syntyessä |
| Voimaantulo | Hallinnan luovutuksesta | 15 päivän kuluttua sopimishetkestä | Vuokranantajan tilauksesta | 15 päivän kuluttua sopimishetkestä (edellyttää ensimmäisen kuukausimaksun maksamista) | Panttausilmoituksen allekirjoittamisesta ja toimittamisesta | Takaussitoumuksen allekirjoittamisesta ja toimittamisesta |
| Palvelun irtisanomisaika | 1 kuukausi (irtisanomishetkeä seuraavan kuukauden 1. päivästä) | 1 kuukausi (irtisanomiskuukauden lopusta lukien) | Ei | Ensimmäiset 6 kuukautta määräaikaisena ja sen jälkeen 1 kuukausi (irtisanomiskuukauden lopusta lukien) | n/a | n/a |
| Palvelun irtisanomisen edellytykset | Vuokranantajan vahvistus | Vuokralainen on irtisanonut vuokrasopimuksen, vuokrasopimus on päättynyt tai päättyy irtisanomisajan kuluessa tai vuokralainen on toimittanut vuokranantajalle uuden korvaavan vuokravakuuden | Vain vuokranantaja voi irtisanoa | Vuokrasopimus on päättynyt tai vuokralainen on toimittanut vuokranantajalle uuden korvaavan vuokravakuuden | n/a | n/a |
| Takauksen päättyminen kesken vuokrakauden | Vuokranantaja joutuu pakotelistalle tai vuokralainen ei toimita rahanpesulain mukaisia tunnistamistietoja Lisäksi takaajalla on vuokralaisen joutuessa pakotelistalle, palveluntarjoajan lopettaessa palvelun tarjoamisen sekä eräissä muissa tilanteissa oikeus irtisanoa vakuutus maksamalla koko vakuussumma vuokranantajalle. | Takaajalla on oikeus purkaa sopimus päättymään välittömästi, mikäli vuokralainen rikkoo olennaisesti sopimusta (ei kuitenkaan vapauta takaajaa vastuusta) | Vuokranantaja joutuu pakotelistalle | Takaajalla on oikeus purkaa takaus kesken kauden takaajan tekemän riskianalyysin johdosta (ei määritellä tarkemmin), jos vuokralainen rikkoo sopimusta, vuokralainen on antanut takaajalle väärää, virheellistä tai puutteellista tietoa, tai jos vuokralainen ei toimita pyydettyjä tietoja pyydetyssä ajassa | Vain vuokranantajan suostumuksella | Vain vuokranantajan suostumuksella |
| Milloin vuokranantajalla on oikeus saada korvaus vakuudesta | Vuokrasopimus on päättynyt ja edellyttäen, että korvausta on haettu 60 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä | Vuokrasopimus on päättynyt ja edellyttäen, että korvausta on haettu 2 kuukauden kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä | Vuokrasopimus on päättynyt ja edellyttäen, että korvausta on haettu 30 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä | Vuokrasopimus on päättynyt ja edellyttäen, että korvausta on haettu 21 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä | Heti vahingon synnyttyä | Heti vahingon synnyttyä |
| Riitatilanteet | Ei vaikuta vuokranantajan oikeuteen saada korvaus, edellyttäen että korvauksen muut edellytykset täyttyvät | Takaaja on velvollinen maksamaan korvauksen aikaisintaan riita-asian ratkettua vuokranantajan ja vuokralaisen välillä | Takaaja on velvollinen maksamaan korvauksen aikaisintaan riita-asian ratkettua vuokranantajan ja vuokralaisen välillä | Takaaja on velvollinen maksamaan korvauksen aikaisintaan riita-asian ratkettua vuokranantajan ja vuokralaisen välillä | Ei rajoita realisointia | Ei estä korvausvaatimuksen esittämistä |
| Vastuun enimmäismäärä | Vuokrasopimuksessa sovittu “vuokravakuuden” euromäärä (huomioimatta myöhempiä vuokrankorotuksia) | Enintään 3kk alkuperäinen vuokra (kuitenkin enintään 6000 euroon) (huomioimatta myöhempiä vuokrankorotuksia) | Vakuusmäärän enimmäismäärään asti (huomioimatta myöhempiä vuokrankorotuksia) | Enintään 3000 euroa (huomioimatta myöhempiä vuokrankorotuksia) | Vuokravakuuden määrä | Ei enimmäismäärää |
| Muut vastuunrajaukset | Ei kata välillisiä vahinkoja (esim. menetetty vuokratulo) | Ei kata välillisiä vahinkoja tai muita vuokranantajalle aiheutuvia kuluja | Ei kata välillisiä vahinkoja tai kotivakuutuksen omavastuun osuutta. Korvausta ei voida myöskään käyttää neljän ensimmäisen kuukauden maksamattomiin vuokriin. | Ei kata välillisiä vahinkoja, kotivakuutuksen omavastuun osuutta tai muita vuokranantajalle aiheutuvia kuluja tai korkoja. Takausta ei voida myöskään realisoida neljän (4) ensimmäisen kuukauden vuokrarästeistä johtuvista syistä. | Ei sovellu | Ei sovellu |
| Suhde toiseen vakuuteen | Toissijainen (muu rahavakuus pitää käyttää kokonaan ensin) | Toissijainen (muu rahavakuus pitää käyttää kokonaan ensin) | Toissijainen (muu rahavakuus pitää käyttää kokonaan ensin) | Toissijainen (muu rahavakuus pitää käyttää kokonaan ensin) | Ensisijainen | Ensisijainen |
| Takaajalla takautumisoikeus suhteessa vuokralaiseen (ts. oikeus periä korvattu summa vuokralaiselta) | Kyllä | Kyllä | Kyllä | Kyllä | n/a | Kyllä, takaajalla on takautumisoikeus suhteessa vuokralaiseen |
| Kuukausimaksun muutos kesken vuokrakauden | Ei | Kyllä, 2kk ilmoituksesta | Kyllä | Kyllä, 1kk ilmoituksesta | n/a | n/a |
| Sopimussakko takautumis-tilanteessa (vuokralainen maksaa) | Ei | Ei | Ei | Kyllä, 649 euroa | Ei | Ei |
| Vuokralaisen kotivakuutus edellytetään | Ei | Kyllä | Kyllä | Kyllä | Ei | Ei |
| Muut vuokranantajan kannalta olennaiset ehdot | Mikäli vuokranantaja on esittänyt vaatimuksen, vuokranantajalla on oikeus esittää uusi vaatimus vasta kun edellinen on ratkaistu (edellyttäen ettei 60 päivän takaraja ole tullut vastaan) | Lisäksi mikäli takaaja on jo maksanut vuokranantajalle ja vuokralainen sen jälkeen riitauttaa vuokranantajan vaatimuksen oikeellisuuden joltain osin, on vuokranantaja velvollinen kustannuksellaan avustamaan takaajaa oikeudenkäynnissä vuokralaista vastaan kaikin tavoin, jotka ovat takaajan näkemyksen mukaan tarpeellisia | Mikäli vuokranantaja on esittänyt vaatimuksen, vuokranantajalla on oikeus esittää uusi vaatimus vasta kun edellinen on ratkaistu (edellyttäen ettei 30 päivän takaraja ole tullut vastaan) | Erimielisyydet käsitellään ja ratkaistaan ensisijaisesti osapuolien välisellä neuvottelulle, välimiesneuvottelulla ja lopulta Pohjois-Karjalan käräjäoikeudessa | n/a | n/a |
| Versio | Verkkosivuilla 20.3.2024 | Verkkosivuilla 20.3.2024 | Versio 2.11.2023 | Verkkosivuilla 20.3.2024 | n/a | n/a |
Toimialan tuoreus näkyy kieltämättä sopimusehtojen täsmällisyydessä ja laadussa – paikoin olisi selventämisen varaa ja siellä täällä on vuokranantajan (ja vuokralaisen) kannalta kovinkin ankaria ehtoja, joita ei kuluttaja-asiakkaana osaisi odottaa. Vaikka toimialalla on myös ainakin yksi etabloitunut vakuutusyhtiö (Garantia), yleensä palveluntarjoajat eivät ole vakuutustoimialaa valvovan viranomaisen valvonnan alla toimivia tai erityisiä vakavaraisuusvaatimuksia noudattavia toimijoita, toisin kuin vakuutusyhtiöt yleensä. Jää nähtäväksi miten palveluntarjoajat selviävät velvoitteistaan ja, että missä kohtaa valvova viranomainen ja lainsäätäjä ryhtyvät suitsimaan markkinaa. Kaupallisesti vuokravakuuspalvelussa on pitkälti kyse vakuutuksesta, johon perinteisesti liittyy monenlaisia vakuutettujen ja vakuutuksenottajien suojaksi rakennettuja mekanismeja, jotka nyt Garantiaa lukuun ottamatta puuttuvat vuokravakuuspalveluiden markkinalta.
