3 kysymystä parempiin asuntokauppoihin
Talouselämä ehti jo kirjoittaa, että “Asuntokaupan piristyminen on nyt lähes varmaa” (1.1.2024), kunnes taas palattiin maan pinnalle ja koettiin asuntokauppatilastojen mittaushistorian heikoin kuukausi (HS 9.2.2024). Asuntokauppa jatkunee hiljaisena vielä ainakin tovin.
Jotkut ehkä vielä muistaa, että ennen korkojen nousun aiheuttamaa asuntokaupan shokkia, asuntomarkkinoilla elettiin melkoista myyjän markkinaa. Halutut suurten kaupunkien kerrostaloasunnot myytiin ensimmäiseltä näytöltä (jollei jo ennen), eikä ostohousut jalassa olevalle oman kodin ostajalle tai asuntosijoittajalle jäänyt mahdollisuutta tehdä kovinkaan syvällistä analyysiä tai tarkastusta yksittäisestä kohteesta ennen sitovan tarjouksen jättämistä. Niille jotka tutkivat tarkkaan ja kyselivät lisäkysymyksiä usein kävi niin, että nopeampi ja rohkeampi ostaja ajoi ohi.
Asuntokaupan hullut ajat ovat nyt ohi ja ehkä hyvä niin. Tässä jopa syväjäiseksi kuvatussa markkinassa ostajilla varmasti mahdollisuus käyttää asuntoon ja taloyhtiöön tutustumiseen enemmän aikaa kuin ennen. Näin toivottavasti syntyy parempia asuntokauppoja.
Monelle Oikotietä tai Etuovea selaavalle on jo varmasti iskostettu, että kohteeseen tutustuminen on hyvä aloittaa lukemalla läpi myynti-ilmoitus ja tutustumalla taloyhtiön asiakirjoihin, joista keskeisimpiä ovat isännöitsijäntodistus, tilinpäätös ja toimintakertomus, kunnossapitotarveselvitys (PTS) sekä mahdolliset muut asiakirjat (esim. kuntotarkastusraportit), jotka myyjältä tai välittäjältä on saatavissa.
Yllä olevalla peruspaketilla pääsee jo alkuun, joskin paljon riippuu siitä millaisia asiakirjat laadultaan ovat. Voi siis olla, että kyseisistä asiakirjoista ei juuri pääse alkua pidemmälle. Paljon riippuu siitä, millaisella pieteetillä taloyhtiön isännöitsijä ja hallitus ovat asiakirjoja laatineet ja mitä niissä on haluttu viestiä tai jättää viestimättä. Laki toki asettaa suuntaviivat esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen ja tilinpäätöksen sekä toimintakertomuksen sisällölle, joskin todellisuudessa toteutustapoja on yhtä monia kuin yhtiöitäkin ja erityisesti aloittelevalta asuntosijoittajalta tai ensiasuntoaan ostavalta voi mennä monta tärkeää yksityiskohtaa aivan ohi.
Kohteen tarkastamisen osalta haasteen muodostaa se, että osa ostopäätöksen kannalta hyvin olennaisista kysymyksistä on sellaisia, joihin vastauksia saa hakea rivien välistä tai joihin ei välttämättä löydy vastauksia perinteisistä asuntokaupan asiakirjoista. On siis tarpeen esittää lisäkysymyksiä.
- Taloyhtiön omistuspohja
Ennen ostopäätöksen tekemistä on tärkeää ymmärtää millainen osakaskunta taloyhtiössä on. Ei toki ole tarpeen tuntea jokaista nimeltä, mutta tärkeää on tietää isot linjat.
Onko omistajista iso osa yhtiömuotoisia osakkeenomistajia, esimerkiksi yrityksiä jotka hallitsevat samassa taloyhtiössä sijaitseviin liiketiloihin liittyviä osakkeita tai asuntosijoittajia, jotka hallitsevat asuntoja yhtiöiden kautta? Onko yhdellä omistajalla iso omistusosuus yhtiöstä?
Yhtiömuotoisten omistajien osalta täytyy muistaa, että taloyhtiön erityisesti tällaisen omistajan maksukyvyttömyys voi olla huomattavasti hankalampi kuin yksityishenkilön osalta. Omistajan konkurssi voi pahimmassa tapauksessa ajaa yhtiön talouden vaikeuksiin. Tilannetta vielä pahentaa se, jos yhden omistajan vastuulla on iso osa taloyhtiön vastikekertymästä. Varoittavana esimerkkinä taloyhtiö Lahdesta, jonka sijoittajaomistaja ajoi yhtiön vaikeuksiin (HS 12.1.2023).
Tällaisten suurempien yhtiömuotoisten omistajien osalta on hyvä varmistaa onko taloyhtiön tiedossa niiden maksuvaikeuksia tai rästejä.
Osakaskunnan osalta voi myös olla hyvä selvittää, onko osakaskunnassa esimerkiksi vieraita valtioita tai pakotelistalla olevia tahoja (esim. eräs Töölöläinen yhtiö on kohdannut vaikeuksia Venäjän valtion osakeomistuksen vuoksi), onko osakaskunnassa jokin kaupunki, kunta tai yleishyödyllinen toimija (esim. Y-säätiön/HEKAn vuokralaiset ovat olleet todellinen riesa Alppilassa sijaitsevalle yhtiölle) tai onko olennainen osa asunnoista vielä rakennuttajan hallussa. Kuten Lehdon tapauksessa nähtiin, näinä aikoina ei voi poissulkea myöskään rakennuttajien konkursseja.
- Tiedot mahdollisista järjestyshäiriöistä, meluhaitoista, lämmityshaasteista sekä tuholaisongelmista
Onko myyjän, isännöitsijän tai taloyhtiön hallituksen tai muiden vastuuhenkilöiden tietoon tullut järjestyshäiriöitä (esim. onko varoituksia annettu tai ilmoituksia tehty yhtiölle), ilmoituksia meluhaitoista (esim. onko taloyhtiössä selvitetty äänieristysongelmia tms.), onko huoneistoissa havaittu lämmitys- tai ilmanvaihto-ongelmia (esim. onko tehty ilmoituksia siitä, että huoneistossa olisi kylmä/kuuma/vetääkö tms. tai onko tällaisia korjattu), ja onko taloyhtiössä havaittu tuholaisia (esim. onko tehty tuholaistorjuntoja).
Vastaukset edellä mainittuihin ovat toki viimekädessä asumismukavuuskysymyksiä, joille on vaikea laittaa hintalappua. Mikäli tällainen tieto jää ostovaiheessa selvittämättä ja ilmenee myöhemmin, ostajalla voi olla käytännössä melko vähän työkaluja palauttaa tilannetta ennalleen tai saada korvausta.
Jos sitten vastausten perusteella ongelmia ilmenee, tämä ei toki välttämättä tarkoita, että kohde tulisi heti hylätä ja siirtyä seuraavaan. Kuten Isännöintiliitosta kerrotaan, erityisesti meluhaitoista tehdään nykyisin valituksia todella matalalla kynnyksellä (Taloustaito 6.2.2024)) eikä aina aiheesta. Ostajana täytyy siis pyrkiä tekemään valistunut arvio haitan merkityksestä. On toki aivan eri asia arvioida tilannetta jossa naapurikorttelin ravintolan basson jytkettä on käyty selvittämässä viranomaisten avustuksella kuin sellaista, jossa isännöitsijä on saanut yhden ilmoituksen siitä, että naapurin mikron merkkiääni aiheuttaa “häiriön”.
- Taloyhtiön taloudellinen puskuri
Millainen taloudellinen puskuri taloyhtiöllä on? Onko taloyhtiössä kerätty ylimääräisiä vastikkeita viimevuosina ja onko tällaista odotettavissa lähitulevaisuudessa? Näihin vastauksen saatuaan ymmärtää kerätäänkö taloyhtiössä riittävän suurta hoitovastiketta ja jollei, pystyy tunnistamaan riskin siitä, onko lähikuukausina odotettavissa ylimääräisiä vastikkeita, tililimiittien tappiin asti käyttämisestä aiheutuvia tarpeettomia kuluja tai jopa potentiaalisia maksukyvyttömyystilanteita.
Taloudellisen puskurin selvittämiseen keskeinen tunnusluku on hoitovastikeylijäämä, jonka tulisi tyypillisesti vastata suuruudeltaan noin 3-4 kertaa sitä euromäärää, joka kuukausittain kerätään taloyhtiön osakkeenomistajilta vastikkeina. Erittäin hyvä taustoitus taloyhtiön taloudellisten tunnuslukujen tulkintaan löytyy Sijoitusoven podcastista loppuvuodelta 2023, kun vieraana kävi pitkän linjan taloyhtiövaikuttaja Pasi Orava. Suosittelen tutustumaan siihen tarkemmin ja hyödyntämään Pasin oppeja taloudellisen puskurin selvittämisessä.
Asuntosijoittajan tai omaa kotiaan hankkivan on hyvä selvittää itselleen yllä olevat kysymykset ennen tarjouksen jättämistä tai ostoon sitoutumista. Kysymykset ovat toki myyjän kannalta epämiellyttäviä, erityisesti jos ongelmia on ollut.
Itse suosin kysymysten esittämisessä kirjallista muotoa. Lähetän kysymyslistan sähköpostitse kiinteistönvälittäjälle ja pyydän häntä kasaamaan vastaukset myyjältä ja isännöitsijältä vastauksena sähköpostiin. Suullisestikin voi asioista keskustella, mutta kirjallinen muoto on toki ostajan kannalta paras turva ja siten yleensä saa oikeinta tietoa. Keskusteluissa läpikäytyjen asioiden osalta on vaikea myöhemmin näyttää mitä todellisuudessa sanottiin. Vaikka kiinteistönvälittäjät ja etenkin taloyhtiöiden isännöitsijät saattavat suhtautua kysymyksiin joskus kovin nuivasti, kannattaa kaupan kohteen tarkastaminen tehdä pedantisti ja aikaa säästämättä.
Millaisia kysymyksiä sinä olet esittänyt asuntokaupoilla? Voit laittaa viestiä siirtymällä Ota yhteyttä -sivulle tai kommentoida alle.